Uma das formas de rentabilizar imóveis é através do aluguel. Nesse caso, há de se observar os custos com imposto de renda. Esse artigo pretende apresentar como esses custos devem ser contabilizados quando o proprietário do imóvel alugado – o locador – é uma pessoa física.

O imposto de renda sobre aluguéis de imóveis deve ser apurado e pago mês a mês, aplicando a alíquota adequada conforme, conforme a tabela abaixo:

Se a soma dos aluguéis recebidos é inferior à R$ 1903,98, não é necessário pagar imposto de renda naquela mês. Se, por exemplo, é R$ 2500,00, então se enquadra na faixa da alíquota de 7,5% e o imposto de renda a ser pago é R$ 44,70 (7,5% de R$ 2500,00, descontado o valor da parcela a deduzir de R$ 142,80).

A forma de realizar o pagamento do imposto de renda depende da natureza do locatário, se pessoa física ou jurídica.

Se pessoa física, o lançamento dos valores recebidos de aluguel deve ser feito mês a mês no programa Carnê Leão, da Receita Federal. O programa calcula o valor do imposto a ser pago de acordo com a tabela acima e conforme dados informados pelo contribuinte, e então gera um DARF – Documento de Arrecadação de Receitas Federais – com o valor a ser pago. O imposto de renda relativo aos ganhos com aluguel num mês precisa ser pago até o último dia útil do mês seguinte. Por exemplo, o imposto de renda relativo aos aluguéis recebidos no mês de fevereiro deve ser pago até o último dia útil de março.

Se o locatário é pessoa jurídica, o imposto de renda devido é retido na fonte, repassando ao locador apenas o rendimento líquido. Se o valor do aluguel contratado é, por exemplo, R$ 3000,00 por mês, o locatário pessoa jurídica irá pagar ao locador R$ 2904,80. A diferença de R$ 95,20 é justamente o imposto de renda retido na fonte (15% de R$ 3000,00 descontada a parcela de R$ 354,80).

Em todo caso, é importante notar que o imposto de renda de fato pago pelo locador ainda depende de possíveis outros rendimentos que ele receba. O ajuste é realizado anualmente através da DIRPF – Declaração de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física, com base na tabela baixo:

Se o locador é empregado, por exemplo, ao fazer a DIRPF terá os rendimentos mensais com aluguéis somados aos salários e podem ser reenquadrados após apuração da renda anual. Nesse caso, será necessário realizar pagamento complementar de imposto de renda.

Para esclarecer essa questão, vejamos o caso de um locador que recebe, por mês, aluguel de R$ 2500,00 de um locatário pessoa física, além de salário mensal por trabalho como empregado de mais R$ 4000,00. O pagamento do IR relativo aos aluguéis, como explicado acima, se enquadra na faixa da alíquota de 7,5% e deve ser apurado mês a mês via Carnê Leão, custando é R$ 44,70 (7,5% de R$ 2500,00, descontado o valor da parcela a deduzir de R$ 142,80). Mas, somando o recebido com os aluguéis e o salário desse locador, é possível verificar que a sua renda anual é maior que R$ 55.976,16, faixa de aplicação da alíquota de 27,5%. Isso exige que toda a sua renda com alugueis também seja tributada com essa faixa. Anualmente, ao preparar a sua DIRPF, o locador terá de recolher a diferença entre o que já pagou mensamente via Carnê Leão (aplicando alíquota de 7,5%) e o que efetivamente tem de pagar (aplicando a alíquota de 27,5%). Nesse caso, cabe destacar ainda que o locador irá pagar mais imposto de renda sobre o seu salário pois, quando o seu empregador fez a retenção na fonte, a fez aplicando a alíquota de 22,5%, conforme tabela I.

Ou seja, o imposto de renda sobre aluguéis, é, no limite, 27,5%. O leão não perdoa!

Isso estimula muitas pessoas sonegarem o imposto relativo aos ganhos com aluguel. Não recomendo! A Receita Federal tem alguns instrumentos de controle através dos quais pode identificar sonegação via cruzamento de dados, os mais importantes:

1 – Existe um instrumento “dedo duro” na DIRPF através do qual o locatário pessoa física pode apontar informações sobre o pagamento de aluguel (o valor mensal do aluguel, nome e n° do CPF do locador). Como o locatário não recebe nenhum benefício fiscal por isso, então muitos deixam de informar esse dado e locadores seguem sonegando imposto confiando que esses dados não serão de conhecimento da RF;

2 – As imobiliárias são obrigadas a informar anualmente à RF os dados a respeito dos contratos de aluguel que intermedia: valores, dados do locatário e do locador;

No caso do locatário pessoa jurídica, como a legislação exige que retenha o imposto de renda relativo ao aluguel pago, a sonegação é muito mais difícil. O instrumento de retenção na fonte existe justamente para isso.

Uma alternativa para reduzir custos com o IR sobre ganhos com aluguel de imóveis é constituir uma Pessoa Jurídica. Vamos avaliar essa possibilidade num próximo artigo.