A atividade habitual de compra e venda de imóveis quase sempre leva o empreendedor à seguinte pergunta: vale a pena abrir uma empresa para reduzir a carga tributária? Nesse texto, vamos discutir essa questão.

Antes de tudo, vale lembrar que o Código Nacional de Atividade Econômica (CNAE) diferencia de maneira bem clara as atividades de compra e venda de imóveis próprios de outras atividades como compra e venda de imóveis de terceiros (atividade típica de imobiliárias), aluguel de imóveis próprios e construção e venda de imóveis próprios (atividade de construtoras/incorporadoras). Cada um desses tipos de empresas tem peculiaridades do ponto de vista tributário e cada caso precisa de uma avaliação específica. As análises que serão feitas aqui valem apenas para a atividade descrita pelo CNAE 6810-2/01: COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS, atividade típica daquele investidor que, por exemplo, compra imóveis na planta ou em leilões para revendê-los com ágil.

A princípio, uma empresa cuja a atividade é COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS pode escolher um dos três regimes tributários: simples, lucro real ou lucro presumido.

1 – Simples – Para ser optante pelo simples uma empresa tem de se enquadrar em uma série de critérios, entre os quais o limite anual de faturamento de R$ 4,8 milhões. Optantes pelo Simples pagam uma alíquota única, incidente sobre o faturamento, destinada a pagar uma série de impostos (IRPJ, CSLL, Cofins, PIS/Pasep, CPP e ICMS). No caso de atividade de comércio, conforme a tabela abaixo:

1ª Faixa, receita anual de até R$ 180.000,00: alíquota de 4,00% sobre o faturamento
2ª Faixa, de R$ 180.000,01 a R$ 360.000,00: alíquota de 7,30% com dedução de R$ 5940,00
3ª Faixa De R$ 360.000,01 a R$ 720.000,00: alíquota de 9,50% com dedução de R$ 13.860,00
4ª Faixa De R$ 720.000,01 a R$ 1.800.000,00: alíquota de 10,70% com dedução de R$ 22.500,00 
5ª Faixa De R$ 1.800.000,01 a R$ 3.600.000,00: alíquota de 14,30% com dedução de R$ 87.300,00 
6ª Faixa De R$ 3.600.000,01 a R$ 4.800.000,00: alíquota de 19,00% com dedução de R$ 378.000,00 

2 – Lucro Real – Nessa modalidade, as empresas pagam IRPJ (15%) e CSLL (9%) diretamente sobre o lucro real apurado contabilmente (a diferença entre o valor faturado e as despesas). Paga-se ainda IR adicional de 10% sobre o lucro que ultrapassar R$ 60 mil no trimestre. Não havendo lucro, não há se falar em incidência de IRPJ e CSLL. Além disso, PIS/PASEP (1,65%) e COFINS (7,6%) têm de ser apurados sobre o faturamento. 

3 – Lucro Presumido – Na tributação por Lucro Presumido as despesas e custos da empresa são pouco relevantes para apuração dos impostos a pagar pois nesse caso o fisco determina o lucro por presunção. Para a atividade de compra e venda de imóveis, o lucro presumido para cálculo do IRPJ é de 8% do faturamento, com aplicação de alíquota de 15%. Já para cálculo da CSLL a presunção é de 12% também do faturamento, com alíquota de 9%. Ou seja, paga-se 1,2% de IRPJ e 1,08 % de CSLL (sobre o faturamento). Por fim, paga-se ainda 0,65% e 3,0% (também sobre faturamento) relativo ao PIS e COFINS. A carga tributária total seria entre 5,93% e 6,73% sobre a receita bruta (dependendo de quanto do lucro presumido ultrapassa R$ 60 mil por trimestre). 

Parece complicado, não? Para te poupar tempo, segue uma análise bem direta: para esse tipo de atividade a alternativa mais vantajosa é a tributação por Lucro Presumido. Eu explico: a alíquota de lucro presumido de 8% para IRPJ e 12% para CSLL em geral é menor do que o lucro efetivamente obtido por empresas de compra e venda de imóveis. Dessa maneira, podemos descartar a opção de tributação por Lucro Real, claramente desvantajosa diante da alternativa do Lucro Presumido. Além disso, para empresas que faturam mais que R$ 380 mil por ano, algo muito comum na atividade de compra e venda de imóveis, a tributação pelo Simples já é maior que cobrada por Lucro Presumido!

Como indicado acima, a carga tributária para compra e venda de imóveis via PJ seria algo entre 5,93 e 6,73% sobre o faturamento. Agora é somar com os custos fixos para manter uma empresa, que incluem gastos com profissional ou escritório de contabilidade, alvará de funcionamento, TFF, etc. e comparar com o imposto de renda pessoa física para verificar se vale a pena “abrir um CNPJ” para comprar e vender imóveis!

Ref.: Anexo I, cf. art. 18, § 4º, inciso I, da Lei Complementar nº 123, de 2006.