O imposto de renda imobiliária é uma importante despesa numa operação de compra e venda de imóvel e não pode ser negligenciada por quem investe ou pensa em investir nesse mercado. A preocupação aqui é se planejar para minimizar esse custo e viabilizar o sucesso das operações. Esse texto pretende analisar as possibilidades disponíveis.

Entendendo o imposto de renda imobiliária

A regra geral para pessoa física é pagar 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital *¹. “Ganho de capital” é um termo do direito tributário. É mais ou menos igual a “lucro”. Basicamente, é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição de um bem. Aí é que está: o valor de venda e o valor de aquisição são compostos por elementos especificados na legislação e conhecer esses componentes é essencial para minimizar a renda tributável numa operação imobiliária de compra e venda.

O principal componente do valor de aquisição de um imóvel comprado*² é o valor da operação. A legislação permite somar a esse valor:

a) os custos de impostos de transmissão (ITBI);

b) custos com obras e reformas;

c) corretagem, desde que paga pelo comprador;

d) valor do laudêmio pago, quando for o caso, e;

e) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel (como parcelas de seguro dos financiamentos).

Notar que, de maneira geral, o valor de compra de um imóvel não pode ser atualizado com o tempo com base em valores de mercado ou inflação, por exemplo. *³

Legislação sobre compra e venda de imóveis

Uma interpretação mais “ampliada” da legislação, digamos assim, dá espaço para que outras despesas sejam somadas ao custo de aquisição de um imóvel, como despesas cartorárias (com escritura e registro imobiliário), comissão paga a leiloeiro (no caso de imóveis adquiridos via leilão) e honorários advocatícios (no caso de imóveis cuja aquisição envolveu ações judiciais com pagamento a advogados). *4

A legislação prevê ainda isenção de imposto de renda em alguns casos, que raramente alcançam investidores:

a) na alienação de imóveis de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que a venda se realizar, seja igual ou inferior a vinte mil reais;

b) alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha se beneficiado desse dispositivo, nos últimos cinco anos;

c) ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969 (meus pais nem se conheciam nessa época; ou seja, nem em sonho essa regra se aplicaria a mim), e;

d) ganho auferido por residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país.

É importante notar que os componentes do custo de aquisição de um imóvel devem ser atualizados, ano a ano, da Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física. Toda documentação que comprove as operações e despesas declaradas têm de ser guardadas pois a Receita Federal pode solicitá-las (por um período de até cinco anos). Quando a operação de venda for realizada, deve se preencher o programa de Ganho de Capital e realizar o recolhimento do imposto devido até último dia do mês seguinte a operação. O programa já calcula tudo certinho (desde que você insira os dados de entra corretamente, claro).

Até aqui falamos apenas da tributação de pessoa física. Você já deve estar pensando “e se abrir empresa não paga menos imposto?”. Pode ser que sim, pode ser que não. Mas sobre isso a gente conversa outro dia aqui no Investir em Imóveis, porque esse texto já está bastante longo.

Dispositivos Legais

Lei n.º 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n.º 84, de 2001, art. 17, I; Instrução Normativa SRF n.º 599, de 2005, art. 4º.

*¹ Desde início 1.º de janeiro de 2017 entrou em vigor uma nova tabela do Imposto de Renda, estabelecendo uma taxa progressiva para taxar ganho de capital de pessoa física: 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5 milhões; 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5 milhões e não ultrapassar R$ 10 milhões; 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10 milhões e não ultrapassar R$ 30 milhões; e 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30 milhões.

*² “Compra e venda” é apenas uma das maneiras de adquirir um imóvel. Um imóvel pode ser adquirido também por doação, arrematação, adjudicação, usucapião, herança, etc. Em cada caso o valor de aquisição terá um componente principal diferente. Nesse texto estamos tratando basicamente do imóvel comprado.

*³ Para mais detalhes, ver alínea g) do Instrução Normativa SRF n.º 84.

*4 Exceção para imóveis adquiridos até 1994, cujo valor sofre atualização com base na inflação até essa data. Ao lançar os dados da operação.